אחת הטעויות הגדולות שמשקיע יכול לעשות זה להשקיע בלי רקע והבנה והכרה בשוק שלו, אחד הדברים הטובים שמשקיע יכול לעשות זה להשקיע ממקום של ודאות והבנה בשוק.
להיכנס להשקעה מבלי להכיר את השוק זה כמו לשבת בשולחן רולטה מבלי להכיר את החוקים. אבל אנחנו כמשקיעים פחות אוהבים לקחת באמת סיכונים וגם אם זה נראה מהצד שלקחנו סיכון, בפנים אנחנו יודעים שהוא מאוד מחושב ושיש כאן הרבה יותר סיכוי מסיכון.
איך הופכים את הסיכון לסיכוי?
חקר שוק או הכרת השוק איך שתרצו תקראו לזה, אבל אם אתה לא מכיר את השוק שלך מתוך שינה הסיכון הרבה יותר גדול מהסיכוי.
איך לומדים את השוק?
הדבר הראשון שחשוב להבין שאת השוק לומדים בשטח ומתוך עבודת שטח וכל קיצור דרך רק יגדיל את הסיכון ויקטין את הסיכוי.
בשלב ראשון אנחנו צרכים לבחור עיר אחת שתענה על היכולות שלנו, תקציב, מרחק, זמינות. בעיר לבחור שכונה אחת, בשכונה נבחר שלושה עד ארבעה רחובות, לא יותר מזה בהתחלה.
אחרי שבחרנו את הרחובות שאנחנו רוצים להשקיע בהם, עלינו להתחיל לאסוף כמה שיותר מידע. בתחילה נהיה בשטח ונסתובב ברחוב ופשוט נדבר עם אנשים שגרים בשכונה וברחובות שלנו. נשאל אותם על השכונה כמה שיותר פרטים, תחבורה ציבורית, שרותי בריאות, גני ילדים, בתי ספר, ביטחון, במה הם עובדים, כמה הם משלמים שכירות במידה והם שוכרים.
הרבה פעמים אני נשאל בסיורי שטח להשקעות נדל”ן שאנחנו מעבירים, למה שידברו איתנו? התשובה היא פשוטה, אנשים אוהבים לעזור וכאן זה כבר תלוי בכם אם אתם יודעים ומצליחים ליצור חיבור וקשרים עם אנשים.
אחרי שהסתובבתי בשכונה ודברתי עם 40-50 אנשים לפחות, (וכן זה לוקח הרבה יותר משעה) אתם עוברים לשלב הבא בחקר השוק
ביקור בעירייה
משום מה לא מעט אנשים פוחדים/ לא אוהבים לגשת לבקר בעירייה, אבל כמשקיע זהו ביקור סופר חשוב ויש לחזור עליו כל כמה זמן כדי לבדוק את הדברים שוב ושוב.
בהתחלה אנחנו נבדוק בעירייה דברים שעלו מהשטח, לדוגמה אם שמענו תלונות על החינוך או מקומות חניה נבדוק עם הגורמים הרלוונטים שעירייה אם יש תכניות לטפל באותם דברים ואם כן מתי.
אני יכול לספר שכבר יצא לי לעשות עסקה שהיה לי מידע מוקדם על כך שהרחוב הולך לעבור שדרוג של כבישים, מדרכות, תאורה ותשתיות, עכשיו תחשבו מה קורה לערך הדירות ברחוב כזה אחרי שעבר שיפוץ ושדרוג. כמובן שערך הדירה רק יעלה. זה אחד היתרונות שיש לנו מידע מקדים על השוק בו אנחנו משקיעים.
אחרי שבילינו ברחובות ודיברנו עם המקומיים וגם ביקרנו בעירייה, מגיע החלק שכולם רוצים להגיע אליו, הולכים לראות דירות. אבל רק רגע אנחנו הולכים לראות דירות לא דרך תיווך ואני אחזור על זה שוב שזה יהיה ברור. רואים דירות לא דרך תיווך.
למה? פשוט מאוד אין לך עדין מושג על הדירות בשטח שלכם, איך הן בנויות, גודל, ההבדלים בין הדירות, מחירים והסכנה שיש בכך שתגשו למתווך היא בכך שתוך שניה הוא יקלוט שאין לך הבנה בשוק ומכאן אתם הופכים להיות טרף קל למתווך. מנגד שאתם מגיעים עם ידע, יהיה לו הרבה יותר קשה לתמרן אתכם.
אז בהתחלה נכנסים לאתר יד 2 ודומיו והולכים לראות את כל הדירות שמפורסמות בשטח שלכם. בדרך כלל אתם תגלו שאין הרבה דירות שמפורסמות. מה שאומר שעכשיו אתם צריכים להתחיל לעבוד ולהיות יצירתיים וללכת לאתר נכסים.
איך? דופקים על דלתות, שואלים שכנים, שואלים את בעל המכולת, הירקן, הספר וכל מי שיש לו אינטרציה עם התושבים בשכונה.
כמה דירות רואים? לפחות 20 דירות, כן זה הרבה וזה דורש עבודה, אבל רק כך אתם באמת יכולים לקבל תמונה אמיתית יותר של השטח שלכם.
אחרי שראיתם דירות שלא דרך תיווך ויש לכם תמונה יותר ברורה על השוק, אתם בטוח עם יותר ביטחון ויכולים לגשת לביקור במשרדי התיווך המקומיים.
כשמגיעים לפגישה עם מתווך אתם חייבים להיות ממוקדים וברורים במה שאתם מחפשים. תקציב, שכונה, רחובות וסוג הנכס.
חקר שוק זה משהו שלוקח זמן, משהו כמו שלושה עד שישה חודשים שאתם מבלים בשטח כמה פעמים בשבוע, בשעות שונות, לפחות ארבע שעות בכל פעם.
עכשיו יש לכם את הידע וידע זה כוח, אבל כוח ללא פעולה זהו פוטנציאל לא ממומש.
צאו לרחובות ותתחילו לעשות נדל”ן ובעיקר השקעה נכונה.
רוצים לדעת עוד על איך עושים חקר שוק? הצטרפו עלינו לסיור שטח להשקעות נדל”ן: לחצו כאן
